Altbausanierung – welche Maßnahmen sind sinnvoll?
Grundsätzlich versteht man unter einer Altbausanierung eine grundlegende Erneuerung der Bausubstanz. Wichtige Bauteile wie Fassade, Keller und Dach, also die Gebäudehülle, werden umfassend saniert.
Primär geht es bei der Sanierung von alten Häusern darum, für die Mieter und die Eigentümer Verbesserungen zu erreichen. So kann mit den passenden Maßnahmen die Wohnqualität verbessert und der CO₂ Ausstoß drastisch reduziert werden. Durch eine Erneuerung des Heizsystems und den Umstieg auf umweltfreundlichere Brennstoffe kann das sanierte Gebäude nachhaltig zum Klimaschutz beitragen. Häufig wird im Zuge dessen auch eine Wärmedämmung angebracht. Wenn nötig, werden die Wände auch entfeuchtet und eventuelle Schimmelflecke beseitigt.
Sanierung oder Renovierung – was ist der Unterschied?
Eine Sanierung ist dann erforderlich, wenn das Gebäude einen Mangel aufweist. Als Beispiel kann hier eine neue Heizung, ein neues Dach, ein Fenstertausch, eine Erneuerung der Elektroleitungen oder eine Wärmedämmung genannt werden. Wenn man ein Gebäude renoviert, handelt es sich im Allgemeinen um eine Verschönerungsmaßnahme. Darunter fallen Arbeiten wie beispielsweise das Streichen der Wände, der Türrahmen oder das Verlegen eines neuen Bodens.
Am Anfang jeder Sanierung bedarf es einer Bestandsanalyse. Speziell bei Altbauten ist oft ein Aufmaß erforderlich, da brauchbares Planmaterial häufig nicht oder nicht mehr verfügbar ist. Im Anschluss daran ist es notwendig, das Bauwerk auf Schäden zu überprüfen. Danach kann der Bauexperte das Sanierungskonzept und einen Maßnahmenkatalog für die bauliche Sanierung erstellen. Eine professionelle Bestandsaufnahme sowie eine Zustandsanalyse des Gebäudes ist unabkömmlich, um die Verbesserungspotenziale im Detail definieren zu können.
Bei Neubauten wird die Energieeffizienz mittlerweile von Anfang an miteinbezogen. Früher wurde das nicht berücksichtigt. Viele alte Häuser und Bestandsbauten, auch die, die in den 1950er Jahren errichtet wurden, sind energetisch nicht mehr auf dem neuesten Stand. Es ist daher sinnvoll, dass diese generalsaniert werden. Bei der Sanierung werden nur die Strukturen modernisiert, eine Neuerrichtung ist in der Regel nicht notwendig.
Bereiche der Altbausanierung und sinnvolle Sanierungsmaßnahmen
Viele Eigentümer von alten Häusern fürchten, dass bei einer Sanierung der Charme ihres Gebäudes verloren geht. Dennoch ist eine Altbausanierung sinnvoll. Ein Experte unterstützt hierbei und kennt die unterschiedlichen Möglichkeiten, um einen Altbau auf den Stand der Technik zu bringen. Meist betreffen diese die energetische Sanierung.
Bei der energetischen Sanierung geht es hauptsächlich um den Erhalt und die Verbesserung des Wohnkomforts und der langfristigen Reduzierung der Kosten. Dabei gilt es folgende Bereiche genauer zu prüfen:
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Dach
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Fenster und Türen
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Fassade
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Keller
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Heizung
Bei Gebäudeteilen wie Dach, Fenster und Fassade ist eine Sanierung unter dem energetischen Aspekt betrachtet als Mehrwert und auch als Wertsteigerung für das gesamte Bauwerk zu sehen. Aber auch eine Neuanschaffung der Heizung bringt große finanzielle Vorteile, allerdings eher langfristig gesehen.
Maßnahmen der energetischen Altbausanierung
Dämmung des Daches
Wird ein Dach gedämmt, wird dies mit einer Aufsparrendämmung realisiert. Ist dies nicht möglich oder vom Bauherrn nicht erwünscht, gibt es auch die Möglichkeit, eine Dämmung in die bestehende Dacheindeckung zu integrieren. Diese wird dann zwischen den Dachsparren im Inneren des Gebäudes angebracht. Allerdings ist diese Methode als weniger effizient als die Aufsparrendämmung zu beurteilen.
Dämmung der obersten Geschossdecke
Als Alternative zur Dämmung des Daches ist auch das Dämmen der obersten Geschossdecke eine sinnvolle Sanierungsmaßnahme bei alten Häusern. Dadurch wird der Wärmeverlust reduziert, was sich wiederum positiv auf die Heizkosten auswirken kann.
Sanierung der Fenster und der Eingangstüre
Fenster, wie man sie im Altbau häufig noch findet, haben meist eine Einfach- oder Zweifachverglasung. Durch einen Fenstertausch kann der energetische Zustand des Hauses optimiert und verbessert werden. Eine Reduktion der Heizkosten erfolgt erfahrungsgemäß aber nur dann, wenn zusätzlich zum Fenstertausch auch die Fassade gedämmt wird. Auch die Schimmelbildung wird so verhindert.
Auch das Tauschen von Türen bringt große energetische Vorteile, weil der Energieverbrauch drastisch reduziert wird.
Dämmung der Fassade
Über eine schlecht gedämmte Fassade ist der Wärmeverlust bei Altbauten enorm. Bei zweischaligen Mauerwerken kann mittels Einblasdämmung relativ günstig eine Dämmung realisiert werden und der Wärmeverlust somit reduziert werden. Andere Möglichkeiten sind ein Wärmedämmverbundsystem (WDVS) oder eine hinterlüftete Vorhangfassade.
Dämmung des Kellers
Durch eine Dämmung des Kellers kann die Wärme besser im Haus gespeichert werden. Eine Auskühlung durch das Erdreich wird somit verhindert.
Heizungstausch
Viele Altbauten haben noch immer alte Heizsysteme. Ist ein Ölofen einmal in die Jahre gekommen, was meist nach 20 Jahren passiert, sollte man sich um ein alternatives Heizsystem kümmern. Erneuerbare Energien, Fernwärme und Pellets sind momentan sehr beliebt und werden auch vom Staat gefördert.
Weitere Sanierungsmaßnahmen
Zusätzlich zu einer energetischen Sanierung ist auch meist eine optische Sanierung der Wunsch des Bauherrn. Der freien und kreativen Gestaltung ist, solange das Haus nicht unter Denkmalschutz steht, keine Grenzen gesetzt. So kann beispielsweise die Fassadengestaltung auf unterschiedliche Art und Weise erfolgen. Durch eine Fassadenverkleidung kann man beispielsweise im Zuge einer Generalsanierung mittels Wärmedämmung das Gebäude optisch ansprechender gestalten.
Mit welchen Kosten muss man bei einer Altbausanierung rechnen?
Dass eine Altbausanierung teuer werden kann, ist bekannt. Langfristig gesehen, insbesondere hinsichtlich des zu erwartenden energetischen Einsparungspotenzials, ist eine Sanierung aber ein großer Vorteil für jeden Eigentümer.
Für eine umfassende Sanierung sollte man erfahrungsgemäß zwischen 900 und 1.500 Euro pro m2 rechnen.
Es gibt aber staatliche Förderungen. Sanierungsmaßnahmen, die das Gebäude energetisch verbessern, werden entweder mit vergünstigten Krediten oder mit einem Einmalzuschuss gefördert. Förderungen werden generell von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) abgewickelt. Wird beim Umbau auf erneuerbare Energien gesetzt, geht die Unterstützung vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) aus.
In welcher Reihenfolge ist eine Sanierung im Altbau sinnvoll?
Die Reihenfolge hängt immer auch von den finanziellen Möglichkeiten des Bauherrn ab.
Das Verwenden von erneuerbaren Energien, sprich das Umstellen der Heizung auf Fernwärme, Pellets oder andere nachhaltige Heizsysteme, ist auf jeden Fall von großem Vorteil. Eine gängige und sinnvolle, aber auch relativ einfache Sanierungsmaßnahme ist die Dämmung der oberen Geschossdecke. Größere Umbauarbeiten sind bei einer Dämmung der Außenmauern zu erwarten. Speziell im Denkmalschutz oder bei Altbauten mit Erkern wird gerne ein Einblasverfahren in das zweischalige Mauerwerk für eine optimale Dämmung verwendet. Dieses Verfahren ist relativ preiswert und hat sich im Laufe der Jahre sehr bewährt.
Altbausanierung und Denkmalschutz
Denkmalgeschützte Gebäude haben ihren besonderen Charme. Bei einer geplanten Modernisierung verlangen sie jedoch viel Fingerspitzengefühl und Fachwissen. In diesem Falle ist es erforderlich, sich vor der Planung über die geltenden Denkmalschutzauflagen zu informieren und diese auch einzuhalten. Häufig ist es so, dass das Erscheinungsbild der Fassade nicht verändert werden darf. Fenster müssen rekonstruiert werden, damit das ursprüngliche Erscheinungsbild auch erhalten bleibt. Hier kann eine Innendämmung die Lösung sein.
Häufig gibt es auch hier Förderungen. Ob diese den Mehraufwand bei der Planung und die Mehrkosten decken, sei hier dahingestellt und hängt mit Sicherheit auch vom Objekt und von der Sanierungsmaßnahme ab.
Fazit
Das Ziel einer Altbausanierung ist es, die Qualität des Bestandes neu aufzubereiten und durch kreative Akzente zu verbessern und an den heutigen technischen Standard anzupassen. Immer so, dass sich der Bauherr wohl fühlt und die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen fest im Blick.