Die Datenbank zu Bauschäden
Schadenfreies Bauen
Baumängel und Bauschäden – Definition, Feststellung und Verjährung sowie häufige Fehlkonstruktionen
Der Unterschied zwischen Baumangel und Bauschaden
Laut Bürgerlichem Gesetzbuch versteht man unter einem Baumangel eine Abweichung von einer Vereinbarung, in der die Beschaffenheit eines Bauobjektes genau definiert wurde. Nach der VOB – der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – handelt es sich um einen Baumangel, wenn ein Objekt nicht nach dem anerkannten Stand der Technik errichtet wurde. Egal wie man es nun beschreibt, Baumängel sind ärgerlich. Meist sind die Folgekosten zur Behebung hoch und das Risiko eines potenziellen Bauschadens ist hoch.
Generell wird ein Bauschaden immer durch einen Baumangel verursacht. Unter einem Baumangel versteht man eine fehlerhafte Bauleistung und/oder Ausführung der ausführenden Firma oder des ausführenden Handwerksbetriebs. Ein nicht behobener Baumangel kann sich schnell zu einem richtigen Bauschaden entwickeln. Die Behebung eines Baumangels oder Bauschadens ist nicht nur mit großem Ärgernis, sondern meist auch mit hohen Kosten verbunden. Deshalb ist es sinnvoll, sich so schnell wie möglich um die Behebung und Reparatur des Mangels zu kümmern. So können größere Bauschäden bestmöglich vermieden werden. Ansprechpartner sind in dieser Angelegenheit meist Gutachter und Sachverständige.
Im Falle eines Baumangels oder Bauschadens hat der Auftraggeber, meistens der Bauherr, das Recht auf Nachbesserung. Diese notwendigen Arbeiten sind vom verantwortlichen Unternehmen durchzuführen. Um als Bauherr die Ansprüche geltend machen zu können, muss man sich an die rechtlichen Vorgaben halten. Zudem sollte man auch die entsprechenden Verjährungsfristen kennen.
Arten von Baumängeln
Bei den Baumängeln gibt es mehrere Arten, die auftreten können:
Der erhebliche Baumangel
Ein erheblicher Baumangel liegt dann vor, wenn das Gebäude oder Bauwerk nicht so verwendet werden kann, wie es im Bauvertrag vereinbart war bzw. wenn ein Gebäude oder auch Gebäudeteile nicht dem anerkannten Stand der Technik entspricht. Ganz oft betrifft das Dächer, Abdichtungen, Fassaden oder Anschlüsse.
Ein erheblicher Baumangel kann aber auch dann vorliegen, wenn durch den Baumangel ein hohes Risiko für Folgeschäden und Bauschäden gegeben ist. Durch einen »kleinen« Mangel können beispielsweise große Flachdachschäden oder Betonschäden mit hohen Beseitigungskosten entstehen.
Der versteckte Baumangel
Ein versteckter Baumangel ist ein Mangel, der bereits bei der Übergabe vorhanden ist, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt (manchmal erst nach Jahren) auftaucht. Taucht dieser Mangel innerhalb der Bewährungsfrist auf, kann der Bauherr Ansprüche zur Behebung geltend machen.
Schönheitsfehler
Die sogenannten »Schönheitsfehler« sind zwar Mängel, sie beeinflussen aber meist die Funktion des Gebäudes nicht negativ. Normale Abnutzungserscheinungen, die bei jedem Bauwerk auftreten, spielen hier oftmals eine Rolle. Ob tatsächlich ein Mangel vorliegt, ein Schönheitsfehler oder eine normale Abnutzung ist in manchen Fällen nicht so einfach. In der Praxis kommt es oft zu Streitigkeiten zwischen Bauherren und ausführenden Firmen. Einschlägige Fachliteratur bietet Informationen zur gängigen Rechtslage und liefert Anwenderbeispiele in der Praxis. Der Fraunhofer IRB Verlag hat deshalb die Reihe Baurechtliche und -technische Themensammlung herausgebracht. Hier werden relevante Bauthemen aus technischer und juristischer Sicht beleuchtet. Wenn es um Fehlervermeidung und -behebung geht, empfiehlt sich die mehrbändige Reihe Schadenfreies Bauen.
Feststellung eines Baumangels und Verjährung
Zur Feststellung stehen dem Bauherrn verschiedene Methoden zur Verfügung. Das BGB sieht vor, dass diverse Baumängel anhand der Beschaffenheitsvereinbarung zu ermitteln sind. In dieser Vereinbarung werden sämtliche Leistungen, aber auch die Rechte und Pflichten beider Vertragspartner festgehalten. Sämtliche Baufortschritte werden dort dokumentiert. Diese Unterlagen können im Falle eines Baumangels aber auch eines Bauschadens als Beweise herangezogen werden. Ist keine Beschaffenheitsvereinbarung vorhanden, greift der § 633 Abs. 2 BGB.
Der Baumangel muss nach objektiven Kriterien beurteilt werden, z.B. wenn das Gebäude nicht für den vorgesehenen Verwendungszweck benutzbar ist. Werden die baulichen Richtlinien vonseiten der ausführenden Firma missachtet, und gefährden diese die Sicherheit, liegt ebenfalls ein Baumangel vor.
Es liegt in der Verantwortung eines Unternehmens, dass ein Gebäude ohne Rechts- und Sachmängel errichtet wird. Wenn man als Bauherr einen Baumangel nachweisen kann, kann gegenüber dem ausführenden Unternehmen ein Gewährleistungsanspruch geltend gemacht werden.
Zu den Gewährleistungsansprüchen zählen:
- Nacherfüllung
- Vertragsrücktritt
- Schadenersatz
Bei der Nacherfüllung trägt die ausführende Firma die Mehrkosten um den Baumangel zu beheben. Beim Vertragsrücktritt hat der Bauherr das Recht, vom Vertrag zurückzutreten und nur die tatsächliche Leistung zu vergüten.
Ein Schadenersatz kann nur vor der Verjährung geltend gemacht werden. Generell gilt bei einem Bauwerk eine Verjährungsfrist von fünf Jahren. Werden grobe Baumängel erst nach vier Jahren beispielsweise erkannt oder haben sie bereits einen Bauschaden verursacht, verlängert sich diese Frist um weitere drei Jahre nach dem Bemerken der groben Baumängel. Die Höchstgrenze für eine Verjährung auch für verschwiegene Mängel beträgt zehn Jahre. Zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer kann aber auch eine individuelle Gewährleistung vereinbart werden. Bei arglistigem Verschweigen von Baumängeln gilt eine Verjährungsfrist von 30 Jahren.
Häufige Bauschäden und Baumängel
Bauschäden sind zahlreich und es gibt viele Beispiele dafür. Generell gilt: je größer das Bauwerk, desto anfälliger ist es. Die häufigsten Baumängel bei einem Gebäude betreffen folgende Gebäudeteile:
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Dach
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Decke, Wände und Fußboden
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Haustechnik
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Türen und Fenster
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Keller
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Fassade und Dämmungen
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Balkone und Terrassen
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Garagen
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Fundament und Abdichtungen
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Außenanlagen
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Treppen
Das Dach zählt zum Gebäudeteil, das erfahrungsgemäß am anfälligsten für diverse Baumängel und daraus resultierende Bauschäden ist. Meistens ist es die Feuchtigkeit, die Probleme bereitet. Dadurch kann es zur Schimmelbildung kommen und in weiterer Folge zu einem Bauschaden. Der Grund für die Entstehung von Feuchtigkeit ist meist das Verwenden von feuchten Hölzern beim Bau des Dachstuhls und Ausführungsfehler beim Anbringen der Dämmung. Aber auch Umwelteinflüsse, wie schwere Gewitter oder Starkregen können Bauschäden am Dach verursachen.
Auch Decken und Fußböden sind sehr anfällig für diverse Baumängel. Oft wird der Bodenbelag auf einem ungeeigneten Untergrund verlegt bzw. der Estrich nicht sorgfältig vorbereitet. Ein bekannter Fehler ist z.B. der Parkettboden, der auf einer Fußbodenheizung verlegt wurde. Hier wird oftmals leider nicht bedacht, dass sich durch die aufsteigende Wärme Fugen bilden können. Fußbodenschäden landen oftmals vor Gericht, was ärgerlich ist. Ein anderes Beispiel entsteht, wenn der Putz ohne Grundierung auf Zimmerdecken aufgetragen wird. Erfahrungsgemäß haftet er dort nicht optimal und fällt nach kurzer Zeit wieder ab.
Auch bei der Haustechnik schleichen sich leicht Fehler und Mängel ein. Durch eine unzureichende Ausführung steigt das Risiko an mangelnder Qualität. Die Probleme sind vielfältig. So findet man gelegentlich nicht ummantelte Elektroleitungen oder mangelhaft ausgeführte Trinkwasserinstallationen. Auch fehlerhafte Absicherungen von Elektroleitungen und Elektroanlagen sind als Baumangel zu beurteilen.
Bei Türen und Fenster beginnen die Baumängel bei schlecht schließenden Türen, undichten Fenstern und einer Durchfeuchtung der Fensterlaibung. Bei Treppen aus Holzbauteilen kann es vorkommen, dass eine falsche Dimensionierung der Bauteile die Sicherheit der Treppe beeinträchtigt.
Ein Bauschaden im Keller ist meist mit hohen Beseitigungskosten verbunden. Klassiker in diesem Bereich sind mangelhafte Abdichtungen. So kann die Nässe leicht in die Fugen eindringen. Betonschäden, Schimmel und andere Feuchtigkeitsprobleme sind die Folge.
Bei den Fassaden deuten Risse, Abblättern der Farbe oder des Putzes sowie Verfärbungen auf einen Baumangel, verursacht durch falsche Ausführung, hin. Auch Putzschäden sind keine Seltenheit. Meist passieren derartige Fehler, wenn die verschiedenen Materialien nicht kompatibel sind.
Wackelnde Geländer, fehlerhafte Abdichtungen sowie falsches Verlegen des Terrassen- oder Balkonbodens sind ebenfalls Baumängel und eine daraus resultierende Erhöhung der Kosten ist häufig ein Grund für Ärgernisse auf Seiten des Bauherrn.
Ist ein Bauschaden im Bereich des Fundaments, können Brüche im Mauerwerk am Boden und an den Wänden entstehen. Folgeschaden eines derartigen Baumangels kann ein Schimmelpilzbefall sein. Ebenso wird in manchen Fällen die Dämmung beeinträchtigt.
Nicht nur das Gebäude an sich ist anfällig für Baumängel, auch bei den Außenanlagen kann es bei fehlerhafter Ausführung zu Problemen kommen. Eine mangelhafte Entwässerung und eine falsche Dimensionierung der Entwässerungsrohre können nach Regenfällen zu Überschwemmungen führen. Schwimmbäder, egal ob draußen oder drinnen, sind oft von Baumängeln betroffen. Falsche Abdichtungen sowie Fehlkonstruktionen oder auch Materialfehler findet man leider ebenfalls gelegentlich.
Auch unerwünschte Schallbrücken, speziell im Trockenbau, sind keine Seltenheit. Sie entstehen häufig durch eine nicht ausreichende Dämmung, Fehlkonstruktionen, Planungsfehler oder eine fehlende Isolierung zwischen den verschiedenen Gebäudeteilen. Mängel durch Schadstoffeinwirkungen kommen dagegen eher selten vor.